Купить жилье в Италии — мечта многих, влюбленных в Рим, Венецию или Милан. Как это сделать иностранцу? Какие налоги нужно будет платить? Журнал «Лайфгид» разобрался в нюансах.
Италия — страна, где при покупке недвижимости отсутствуют ограничения для иностранцев. То есть купить жилье в Италии вы можете на тех же основаниях, что и гражданин страны.
Это стало возможно благодаря «закону о равноправии». Он гласит, что и гражданин Италии, и иностранец имеют равные юридические права и возможности. Сделку можно оформить как на физическое, так и юридическое лицо.
Что читают с этим материалом сегодня?
Купить жилье в Италии — как выбрать, забронировать и оформить
В условиях пандемии коронавируса появилась масса вариантов дистанционного выбора недвижимости. Видеоконференции, обзоры и даже целые фильмы позволяют составить впечатление об объекте.
Если вы нашли подходящее жилье, риэлтор блокирует объект для продажи. Юридическая проверка документов объекта недвижимости проводится до подписания предложения о покупке.
Покупателю необходимо получить налоговый код плательщика (codice fiscal). Его можно оформить в местных налоговых органах или в посольстве Италии в своей стране. Без налогового кода открыть счет в банках Италии невозможно, а денежные переводы между продавцом и покупателем осуществляются со счетов именно в итальянских банках.
Затем вам нужно открыть счет в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счет нужно перевести полную сумму стоимости недвижимости.
Что такое codice fiscal?
Это ваш налоговый код. Он необходим и иностранцу, и местному жителю для решения любых юридических, финансовых, профессиональных или социальных вопросов. Запрашивать его нужно в Консульстве одновременно с получением или сразу после получения долгосрочной визы или ВНЖ.
Причем консульство выдает Codice Fiscale на листе формата А4. А по прибытии в Италию вам необходимо самостоятельно поменять его в регистрационно-налоговой службе (Anagrafe tributaria) на пластиковую карточку. Срок действия карты для лиц от 18 лет — 10 лет, для лиц от 3 до 18 лет — 5 лет, и для граждан меньше 3 лет — 3 года.
Если по каким-то причинам вы не получили этот код у себя на родине, сделать это можно и в Италии. Для получения Сodice fiscale иностранцу нужно подать запрос в миграционный отдел по месту нахождения. Требуется только заграничный паспорт.
Задаток
После проверки объекта недвижимости составляется предложение о покупке (proposta d’acquisto). Его подписывают покупатель и продавец. В случае покупки через агентство недвижимости, договор составляет агентство.
В предложении указываются данные сторон, информация об объекте недвижимости, условия и сроки оплаты и подписания предварительного договора (compromesso).
При подписании документа продавец вносит задаток (от 1% до 10% стоимости, или фиксированную сумму, например, 1 000 евро). После этого собственник не имеет права продавать недвижимость в течение 30 дней. Внесенная сумма будет включена в счет оплаты покупки при подписании предварительного договора.
Как правило, в Италии на этапе подписания предложения покупатели стараются внести как можно меньшую сумму.
Если покупатель отказывается от покупки жилья, то он теряет этот задаток. Если же сделка не была заключена по вине продавца, то депозит возвращается покупателю в двойном размере.
Аванс
Предварительный договор (compromesso), который заверяется нотариусом, обе стороны подписывают спустя некоторое время после оформления предложения о покупке. Договор составляется на двух языках, один из которых — итальянский.
В нем указываются:
- условия подписания основного договора (rogito),
- подробная информация о продавце и покупателе,
- более детальное описание объекта и его расположение,
- информация о стоимости и сроках оплаты недвижимости,
- дата завершения сделки,
- гарантии со стороны продавца в том, что он действительно является владельцем недвижимости.
На этом этапе нужно заплатить аванс (caparra, до 20% от стоимости покупки). В зависимости от размера суммы, внесенной при подписании предложения и договоренностей между обеими сторонами, размеры аванса могут варьироваться. Также покупатель оплачивает агентскую комиссию.
Сделка
Со дня подписания предварительного договора (compromesso) до финального этапа сделки, подписания основного договора (rogito) и передачи права собственности новому владельцу, обычно проходит 1−3 месяца. За это время нотариус готовит документы и проводит оценку объекта недвижимости.
Договор rogito может быть подписан лично покупателем или доверенным лицом. Если продавец не может присутствовать при подписании rogito, необходимо оформить доверенность в присутствии юриста, затем отнести ее в МИД в своей стране, утвердить апостилем и вернуть в Италию.
Стороны подписывают договор купли-продажи у нотариуса. Этот документ сопровождается приложениями — технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica).
В момент оформления нотариального акта на жилье банк оформит другой чек на имя продавца на остаток суммы. Либо можно непосредственно перевести средства со своего банковского счета на счет продавца.
Нотариус следит, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законами. Он также должен, как того требует антимафиозное законодательство, в течении 48 часов известить местную полицию о смене домовладельца.
После этого договор проходит госрегистрацию. Нотариус передает информацию в налоговое ведомство, кадастровую и регистрационную палату. Сроки оформления — до трех месяцев, в зависимости от региона оформления сделки.
Только после этого новый владелец получает на руки ключи, договор купли-продажи и выписку из реестра недвижимости. Существует также акт приема-передачи, но его подписание не является обязательным.
Не пропустите
Финал сделки купли-продажи
Новый владелец в течение 24 часов с момента подписания контракта обязан обратиться в администрацию города и зарегистрироваться как собственник жилья. Затем на него автоматически переводится часть госуслуг по обслуживанию недвижимости.
Новому собственнику нужно снять показатели счетчиков электричества, газа и воды и обратиться в администрацию для заключения новых договоров. Зачастую эти заботы берет на себя риелторское агентство.
Страховать жилье обязательно, только если оно приобретается в кредит. Страховка стоит от 350 до 500 евро в год.
Купить жилье в Италии — цены на недвижимость
Средняя стоимость квадратного метра
- Флоренция — 3900 евро,
- Милан — 3700,
- Венеция — 3062,
- Рим — 3057,
- Болонья — 2950,
- Неаполь — 2550,
- озеро Комо — 2250,
- Турин — 1700,
- Генуя — 1620 евро.
Купить жилье в Италии — налоги
В Италии налоги по недвижимости для резидентов и нерезидентов равны.
Если покупаете первичную недвижимость, то нужно будет оплатить:
- НДС — 4% от стоимости недвижимости;
- Регистрационный налог — 200 €;
- Ипотечный налог — 200 €;
- Кадастровый налог — 200 €
За вторичную недвижимость нужно будет оплатить:
- Регистрационный налог — 9% от стоимости имущества (минимум 1000 евро);
- Ипотечный налог — 50 €;
- Кадастровый налог — 50 €.
Помимо вышеперечисленных трат есть еще ряд платежей. Например, оплата нотариальных сборов в размере 2−4% от оценочной стоимости объекта. Сюда входит:
- кадастровый налог и ипотечный взнос — 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя
- госпошлина — 230 евро
- налог на имущество — 24,71 евро
- запись в государственном реестре — 90 евро
- услуги нотариуса — около 1−2,5% (если стоимость недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5−7 тыс. евро).
При владении оплачивается коммунальный налог до 10,6%. Подоходный налог для физических лиц — 23−43%.
Читайте также
Расходы на содержание жилья в Италии
Расходы делятся на три составляющих:
- налоги,
- коммунальные платежи
- страховка.
Налоги на недвижимость
С 1 января 2014 года в Италии действует imposta unica comunale (IUC) — единый коммунальный налог на недвижимость. Он рассчитывается из трех налогов:
1. Муниципальный налог на недвижимость (imposta municipale unica, IMU). Он составляет 0,76%, но не взимается, если недвижимость является основным местом жительства.
2. Налог на вывоз и переработку мусора (TARI) — составляет примерно 100 евро.
3. Муниципальный налог на содержание дорог, уличное освещение и прочее. Примерно 850 евро нужно будет заплатить в качестве налога за квартиру площадью 85 м².
Коммунальные платежи
Они зависят от жилья. За квартиру придется заплатить от 200 до 5000 евро в год, за виллу с бассейном — 1200−6000 евро в год.
Размер страховки
Он рассчитывается от стоимости жилья в год и составляет от 300 до 2000 евро в год (обычно 1−2% от стоимости жилья).
Сдача жилья в аренду в Италии
Можно купить жилье в Италии, чтобы сдавать его в аренду. Но тут есть свои правила налогообложения. Действует прогрессивная ставка.
Если вы постоянно сдаете жилье в аренду, то вам необходимо ежегодно подавать декларацию о доходах. В ней нужно отразить сумму годового дохода от аренды.
- Если сумма дохода менее 15 тысяч евро в год, то налоговая ставка составит 23%. Но дополнительно нужно будет оплатить 2% от суммы годовой арендной платы.
- При сумме дохода выше 75 тысяч евро в год ставка составит 43% и 2% от суммы аренды.
Но есть возможность платить налог ниже. Например, при регистрации контракта на аренду с опцией Cedolare Secca (режима единого налога), он будет фиксированный и составит 21% от суммы годовой аренды.
Если оформить контракт comodato d’uso (безвозмездное временное пользование), то налог и вовсе не уплачивается.
Не пропустите
- Рейтинг городов мира — 100 самых дешевых и дорогих
- Лучшие страны для отдыха — топ-50 мест от портала LifeГид
- Какие книги прочитать до 30 лет для успеха в бизнесе
