Поддержите наш проект – поделитесь с друзьями

Квартира в Германии — отличный вид инвестиций, да и вообще страна отличная для переезда. Но чтобы обзавестись немецкой недвижимостью, нужно знать все правила. Какие комиссионные заплатить брокеру, кто оформляет покупку и как уменьшить налог.

Что читают с этим материалом сегодня?

Квартира в Германии — лучшие сайты по недвижимости

Поиск квартиры начните с базы крупнейшего немецкого портала недвижимости www.immobilienscout24.de. В ней — 1,2 миллиона объектов. Кроме того, есть еще один крупный портал по поиску жилья в Германии — www.immowelt.dе. Если вам повезет, то вы сможете найти квартиру без посредников.

  • На цену квартиры влияют:
    • расположение дома,
    • размер жилой и побочной площади,
    • возраст дома,
    • вид отопления (центральное на дом или индивидуальное на квартиру),
    • особенности оснащения и планировки квартиры и жилого комплекса в целом.
квартира в Германии, Гамбург

Гамбург

Квартира в Германии — цены на жилье в Берлине

Самые дешевые квартиры в Берлине

Обойдутся порядка 1000 евро за квадратный метр в районе Хоэншёнхаузен. Hohenschönhausen расположен на северо-востоке Берлина, бывшая вотчина ГДР. Здесь много панельных многоэтажек 70-х годов. Тут проживает преимущественно малообеспеченное коренное немецкое население и эмигранты из бывшего СССР.

Hohenschönhausen, Берлин

Von Christian Liebscher (Platte) — Eigenes Werk, CC BY-SA 3.0, commons.wikimedia.org

Кроме того, дешевое жилье в районах Берлина с бедным населением — Фалькенберг, Вартенберг, Фалькенхагенер-Фельд, Хакенфельде, Виттенау, Вильгельмштадт, Зименсштадт, Штаакен, Йоханнисталь, Борзигвальде, Обершёневайде, Баумшуленвег, Альтглинике, Адлерсхоф.



Квартиры Берлина в средней ценовой категории

От 1500 до 2000 евро за квадратный метр — доступны в Хеллерсдорфе (последняя новостройка ГДР, модернизированные панельные высотки), Рейникендорфе (западная окраина, приятные места для любителей природы — микрорайон Heiligensee и часть Tegel), Шпандау (запад Берлина, много парков и озёр, если квартира находится на границе с районом Шарлоттенбург, то до центра — всего около 10 мин) и Темпельхофе (Двор тамплиеров — на юге Берлина, считается достаточно престижным и постоянно благоустраивается).

Шпандау, квартира в Германии, Берлин

Берлин район Шпандау

Также могут подойти Мальсдорф, Букков, Бух, Каров, Хазельхорст, Каульсдорф, Любарс, Вайдманнслуст, Нидершёневайде, Бисдорф, Рудов, Кёпеник, Мюггельхайм, Мариендорф, Конрадсхёэ, Фридрихсфельде, Рансдорф, Лихтенраде.



Сегмент Берлина «выше среднего»

2800−3000 евро за квадрат. Районы Бланкенбург, Гропиусштадт, Грюнау, Шмёквиц, Мэркишес Фиртель, Хайлигензе, Шарлоттенбург-Норд, Ланквиц, Тегель, Нойкёльн, Мариенфельде, Бриц, Розенталь, Вильгельмсру, Хайнерсдорф, Гатов, Кладов, Альт-Хоэншёнхаузен, Хермсдорф.

Скажем, район Хайнерсдорф (Heinersdorf) с его старинной церковью XIII века, кажется почти деревенским. Небольшие семейные домики и довольно уютные многоквартирные комплексы, сады и парки.

Heinersdorf, район Берлина

Heinersdorf, сельский район Берлина

3500−4000 евро за квадрат. Фронау, Веддинг, Нидершёнхаузен, Лихтенберг, Лихтерфельде, Фридрихсхаген, Францёзиш-Буххольц, Вестэнд, Феннпфуль, Штеглиц, Панков, Пригородный посёлок Мальхов, Вайсензе, Руммельсбург, Гезундбруннен, Бланкенфельде, Шёнеберг.



Самые дорогие районы Берлина

Карлсхорст (кстати, 8 мая 1945 года здесь был подписан Акт о капитуляции Германии во Второй мировой), Грюневальд, Далем (до войны здесь жили кинозвезды, ученые и промышленники).

А еще — Фридрихсхайн, Митте, Тиргартен, Альт-Трептов, Плентервальд, Ванзе, Шарлоттенбург, Фриденау, Вильмерсдорф, Николасзее, Целендорф, Ганзафиртель, Моабит, Шмаргендорф, Пренцлауэр-Берг, Халензе, Кройцберг, Груневальд. Здесь квадратный метр стоит от 4000 — 5000 евро.

Берлин, квартиры в Германии

Центр Берлина

Квартира в Германии — что проверить до покупки

Если квартира в Германии — в старом жилом фонде, имеет смысл нанять эксперта — Gutachter. При осмотре объекта он может оценить реальную стоимость квартиры и проанализировать состояние дома, в котором она находится.

Читайте также  Эмигрант – про Шанхай: стоимость жизни, ВНЖ, бизнес и зарплаты

Профессионал может лучше Вас оценить вероятность и размер расходов на текущий ремонт объектов общего пользования (новая крыша, новые окна, новая система отопления, побелка фасада и т. д.). Выявить недостатки постройки: к примеру, затопление подвала водой в прошлом, негерметичность и водопроницаемость крыши и стен.

Квартира в Германии влечет за собой расходы на ремонт и санирование объектов общего пользования. Поэтому стоит заглянуть в прошлые счета за воду, газ, свет и т. д., чтобы сориентироваться в предстоящих дополнительных расходах (Nebenkosten).

Не забудьте попросить у продавца все решения общества собственников квартир (Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft). Это позволит Вам установить вид уже проведённых и предстоящих ремонтных работ и работ по санированию.

Также надо изучить документ Teilungserklärung. В нём ограничена та часть площади постройки, которая принадлежит владельцу квартиры.

квартира в Германии, жилье, небо

Квартира в Германии — поговорите с соседями

Полезно также говорить не только с продавцами, которым нужна быстрая продажа квартир в Германии, но и с будущими соседями.

  • Как часто происходят конфликты между жильцами?
  • Какие проблемы в прошлые годы возникали из-за изъянов постройки?
  • Действительно ли идёт речь о тихом микрорайоне (как уверяет продавец)?
  • Насколько хорошо транспортное сообщение?
  • Какова инфраструктура микрорайона?
  • Наличие вблизи крупных предприятий, загрязняющих воздух?
  • Шум от транспорта?
  • Насколько спокойно в выходные?
  • Обсуждаются ли в ближайшие годы работы по санированию дома?
  • Сколько соседи тратили на эти работы в прошлом?

Квартира в Германии — что делать при оформлении договора

Не полагайтесь только на устные обещания и объяснения продавца. Очень важно настоять на внесении этих заверений в договор купли-продажи (Kaufvertrag).

Не соглашайтесь на частичную оплату «на лапу». В нотариально заверенном договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры. Оплата «по-чёрному», когда партнёры пытаются сэкономить на налогах, весьма чревата. Во-первых, вы подвергаете себя опасности быть привлечённым к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. Во-вторых, договор могут признать недействительным.


Не пропустите


Обычно проект договора купли-продажи дают покупателю для ознакомления ещё до нотариального заверения. Надо не просто внимательно прочитать его, но и вникнуть во все юридические формулировки. Не торопитесь. Если вас подгоняют, значит дело нечисто!

Не стоит стесняться того, что вы не до конца поняли весь текст договора. Абсолютное большинство немецких граждан также имеют поверхностное представление о подобных документах. Уточняйте, советуйтесь, задавайте вопросы. Противоречивые ответы должны вас насторожить. Требуйте внести в договор уточняющие правки.

Если будете привлекать к оформлению квартиры адвоката, знайте, что оплата его труда зависит от суммы сделки. Однако часто это не ниже 4 тысяч евро.

Вилла Шарлоттенбург, Берлин, квартира в Германии, ПМЖ

Вилла Шарлоттенбург в одноименном районе Берлина

Квартира в Германии — участие нотариуса

Квартира в Германии имеет свою нотариальную историю. Сделки подлежат заверению специалиста.

Перед заключением договора важно ознакомиться самому или через нотариуса с поземельной книгой (Grundbucheinsicht). В ней фиксируют всех настоящих и предыдущих собственников недвижимости и, что важно — обременения ипотеками и т. п. Доступ к поземельной книге разрешен любому заинтересованному лицу. В бюро регистрации земли нужно пояснить, что вы хотите приобрести данную квартиру и вам важно знать ее подноготную. Однако проще всего затребовать книгу не лично, а через нотариуса. За выписку из книги взымается сбор от 10 до 20 евро, в зависимости от того, заверенная это копия или справочная.

Читайте также  Христианство в Японии – тайные объекты теперь в списке ЮНЕСКО

Купить квартиру в Германии можно через представителя. Для этого потребуется заверенная нотариусом и содержащая апостиль доверенность. Иногда нотариусы зачитывают договоры купли-продажи в очень быстром темпе. Если Вы что-то не поняли или не расслышали, не стесняйтесь перебить нотариуса и попросить его повторить или объяснить непонятое.

Берлин, Molecule man, скульптура на Шпрее

Скульптура на реке Шпрее в Берлине Molecule man

Квартира в Германии — право собственности

Переход права собственности на недвижимость происходит не после заключения договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в поземельную книгу.

При заключении договора продавец поручает нотариусу внести изменения в поземельную книгу с условием, что покупатель оплатил сделку. После перевода денег продавцу или нотариусу документы об изменении собственника направляют в учреждение, ведущее поземельную книгу.

Так как от купли-продажи до изменения поземельной книги может пройти несколько недель, рекомендуется внести коррективы в поземельную книгу сразу же после заключения договора с пометкой, указывающей на последующее скорое приобретение недвижимости. Это нужно для безопасности покупателя.

После изменения поземельной книги покупатель становится полноправным собственником. Вся процедура покупки квартиры в Германии занимает, в зависимости от расторопности ведомств, от 3 до 8 недель.



Квартира в Германии — налоги

Вместо налога на недвижимость в Германии существует поземельный налог — Grundsteuer. Его ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

Дело в том, что, по немецкому законодательству, продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли — Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с квартирой, продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентно приходится на квартиру.

Поземельный налог в Германии получает не государство в целом, а тот город, в котором находится земля. Этим объясняется прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку.

Берлин, Фридрихштрассе

Берлин, Фридрихштрассе

Как рассчитывают налог на жилье в Германии

Единого процента налога не существует. Подсчёт происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро — Einheitswert. Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и т. д. По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ — Einheitswertbescheid.

Универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной. Например, квартира с рыночной ценой в 100 000 евро может иметь универсальную стоимость — Einheitswert всего 20 000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость участка — Steuermessbetrag. Множит универсальную стоимость на налоговый коэффициент.

Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от вида земель — для сельского хозяйства или другие, тип застройки — дом на одного, два хозяина или многоквартирный дом. Коэффициент может составлять 3,5−6 промилле. Результат — ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Например, универсальная стоимость квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем этапе город (Gemeinde) окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. В зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли, определяют повышающий коэффициент в процентах — Hebesatz. Он одинаков для всех городских объектов недвижимости. Например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535%.

Читайте также  Эмиграция 2019: куда валить – рейтинг стран для ПМЖ

Умножив налогооблагаемую стоимость земельного участка на повышающий коэффициент, город определяет окончательный размер налога на недвижимость в Германии. Результат будет в присланном собственнику документе — Grundsteuerbescheid.

Например, налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

Фрайбург

Фрайбург-им-Брайсгау — оживленный университетский город в горах Шварцвальд


Почем платить за землю под квартирой?

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к определённым датам.

Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости. Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года, даже если собственность уже продана!

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему — дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости — Grunderwerbsteuer. По закону, этот налог может заплатить и продавец, но так бывает весьма нечасто. В 2019 году процент налога составляет от 3,5% до 6,5% от цены квартиры. Лидируют в настоящее время с 6,5% - Бранденбург, Шлезвиг-Гольштейн, Северный Рейн-Вестфалия, Саар и Тюрингия.

Итак, если сумма сделки 100 000 евро, то плюс к этой цене вы должны заплатить еще до 6500 евро налога. Все зависит от места, где вы приобретаете жилье. Скажем, если в Берлине в районе Шарлоттенбург, то ваш налог будет составлять в 2019 году 6 тысяч евро.

квартира в германии, пмж, внж, покупка жилья в берлине, квартира в берлине, налог

Налог на покупку квартиры в Берлине в районе Шарлоттенбург

Что почитать на LifeGid?


Нотариус отправляет подписанный договор купли-продажи в компетентный налоговый орган. Тот определит нужную сумму. Уплатить налог нужно будет в течение месяца после сделки.

Если квартира в Германии приобретается не напрямую у продавца, а через риелтора, то прибавьте к сумме покупки оплату его работы (Maklerprovision). В среднем это 7,14%. То есть в случае с нашей условной квартирой в Берлине за 100 000 евро, с вас полагается еще 7140 евро маклеру.

Нотариальные и регистрационные сборы — порядка 1,5%. То есть еще 1500 евро.

Итого к 100 000 евро за квартиру вам нужно добавить еще 14 640 евро на услуги, оформление и налоги.

Налог можно уменьшить при покупке дома, если указать в акте купли-продажи отдельно цену дома и отдельно примерную стоимость отдельно стоящей кухни (5 000 евро, например), сауны (10 000 евро), тентов (1500 евро), расположенных на участке.

При покупке квартиры на вторичном рынке в старом жилом фонде можно отдельно в договоре указать цену проделанных в доме ремонтов (5 000 евро, к примеру) и отдельно — сумму самой квартиры. Налог будет насчитываться только на сумму жилья, делятся секретами эксперты.

Важно, чтобы сумма снижения не превышала 10−15% стоимости квартиры, иначе налоговые органы не согласятся с подобными расчетами.

Поддержите наш проект – поделитесь с друзьями